נדל״ן בתקופת בחירות: למכור, לקנות או להמתין לממשלה הבאה?
מה באמת עשוי להשתנות בעקבות הבחירות, ומה צריך לבדוק לפני שמקבלים החלטה על הנכס
מאת יניב שטרן | שטרן נדל״ן | עודכן: אוגוסט 2026
תקופת בחירות מעלה כמעט תמיד את אותה שאלה אצל בעלי נכסים ורוכשים: האם נכון לבצע עסקה עכשיו, או שעדיף להמתין עד שתקום ממשלה חדשה ויתברר לאן פני השוק? בישראל, שבה החלטות בנושאי מיסוי, תכנון, שיווק קרקעות ותוכניות סיוע עשויות להשתנות מממשלה לממשלה, השאלה הזאת מובנת. הבחירות לכנסת ה־26 צפויות להתקיים ב־27 באוקטובר 2026, ולכן בחודשים הקרובים צפויה אי הוודאות להיות חלק מהשיח הכלכלי והנדל״ני.
מהניסיון שלי בעבודה עם מוכרים וקונים באזור, הכותרות משפיעות בעיקר על התחושה ועל קצב קבלת ההחלטות. הן אינן מעלות או מורידות את מחיר הדירה ביום אחד. בפועל, מחירו של נכס מושפע הרבה יותר מהריבית, מיכולת המימון של הקונים, מהיצע הנכסים באזור, מהביקוש המקומי, ממצב הנכס ומהמחיר שבו הוא יוצא לשוק.
לכן לא כדאי לקנות או למכור רק בגלל הבחירות, וגם לא לעצור עסקה טובה רק משום שעדיין לא ידוע מי ירכיב את הממשלה הבאה.
מה קורה בשוק נכון לאוגוסט 2026?
הנתונים מציגים תמונה מעורבת. ריבית בנק ישראל עומדת על 3.5%, לאחר הפחתה של 0.25 נקודת אחוז ביולי. בחודש יוני 2026 נרכשו 8,757 דירות חדשות ויד שנייה. זו עלייה חדה לעומת יוני 2025, אך משרד האוצר מציין שחלק גדול מהפער נובע מכך שהחודש המקביל אשתקד היה חריג וחלש בעקבות המלחמה. במקביל, נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מצביעים על ירידה שנתית של 1.5% במדד מחירי הדירות בתקופת מאי–יוני 2026, ובמחוז המרכז נרשמה ירידה שנתית של 4.1%. הנתונים עדיין ארעיים, ובוודאי אינם מספרים את הסיפור של כל עיר, שכונה וסוג נכס.
אז האם הבחירות באמת משפיעות על שוק הנדל״ן?
הן משפיעות, אבל בדרך כלל בעקיפין. ההשפעה ניכרת קודם כול בהתנהגות. חלק מהקונים מעדיפים “לשבת על הגדר” עד שירגישו שהמצב ברור יותר. חלק מהמוכרים דוחים את היציאה לשוק בתקווה שממשלה חדשה תביא להפחתת מיסים, להורדת ריבית או לעליית מחירים. אחרים דווקא מנסים להשלים עסקה לפני הבחירות, מחשש לשינוי במדיניות או להמשך חוסר הוודאות.
כאשר קונים ומוכרים מאטים את קצב ההחלטות, מספר העסקאות עשוי לרדת וזמן השיווק עלול להתארך. עם זאת, ירידה זמנית בפעילות אינה בהכרח ירידה מקבילה במחירים. לעיתים הפער בין מחיר המבוקש למחיר שקונים מוכנים לשלם פשוט גדל, ורק נכסים שמתומחרים נכון ממשיכים להימכר.
גם לאחר פרסום תוצאות הבחירות, אי הוודאות לא תמיד נעלמת. הרכבת ממשלה, אישור תקציב, גיבוש תוכניות והשלמת חקיקה יכולים להימשך זמן. לכן מי שממתין ל “יום שבו הכול יהיה ברור” עלול לגלות שהבהירות המלאה אינה מגיעה, בזמן שהצרכים האישיים שלו ממשיכים להשתנות.
מה משפיע יותר מתוצאות הבחירות?
1. ריבית ויכולת מימון
עבור רוב הקונים, השאלה המרכזית איננה מי יהיה שר השיכון אלא מהו ההחזר החודשי שהם מסוגלים לעמוד בו. שינוי בריבית משפיע על עלות המשכנתא, על כוח הקנייה ועל גובה ההצעה שקונה יכול להגיש. גם כאשר קיימת ציפייה להמשך ירידת ריבית, אין ודאות לגבי הקצב או העיתוי. בנק ישראל מקבל את החלטות הריבית בהתאם לאינפלציה, לפעילות במשק, לשווקים הפיננסיים ולמצב הגיאופוליטי, ולא כתוצאה ישירה מתוצאות הבחירות.
2. היצע וביקוש במיקרו שוק
שוק הנדל״ן אינו שוק אחד. דירת ארבעה חדרים ליד מכון ויצמן ברחובות, בית פרטי בגדרה, נכס בהרחבה בקיבוץ ונחלה במושב בשפלה פונים לקהלים שונים ומתחרים מול היצע שונה. גם בתקופה ארצית חלשה, נכס נדיר באזור מבוקש יכול להימכר היטב. ולעומת זאת, נכס דומה לעשרות נכסים אחרים, שמוצע במחיר גבוה מהשוק, עלול להישאר זמן רב ללא קשר לבחירות.
3. המצב האישי של המוכר או הקונה
משפחה שמכרה דירה וצריכה לרכוש את הבית הבא, יורשים שמעוניינים לחלק נכס, בעלי בית שעוברים לעיר אחרת או קונה שמצא נכס המתאים לצרכיו לשנים רבות, אינם מקבלים החלטה תיאורטית על השוק. ההחלטה שלהם קשורה ללוח זמנים, למשפחה, למימון ולחלופות הקיימות. במקרים כאלה, ניסיון לתזמן את הבחירות פחות חשוב מניהול נכון של העסקה.
4. מחיר הפתיחה ואיכות השיווק
בתקופה של חוסר ודאות, קונים בודקים יותר, משווים יותר ומגיבים פחות לנכסים שמוצעים במחיר מנותק. לכן תמחור מדויק, הצגה טובה של הנכס, מידע מלא וניהול מסודר של הפניות חשובים אפילו יותר. מחיר פתיחה גבוה מדי אינו “משאיר מקום למשא ומתן” בלבד; הוא עלול להרחיק את הקונים הנכונים כבר בשלב החיפוש וליצור תחושה שהנכס נמצא זמן רב מדי על המדף.
למכור עכשיו או להמתין לאחר הבחירות?
למוכר אין תשובה אחת שמתאימה לכל מצב. השאלה הנכונה איננה “מה יעשו מחירי הדירות אחרי הבחירות?”, אלא “מה יקרה לי אם אמתין, ומהי החלופה שיש לי היום?”
יש היגיון למכור בתקופת הבחירות כאשר:
קיים צורך ממשי במכירה, למשל מעבר דירה, רכישת נכס חלופי, ירושה, שינוי משפחתי או צורך כלכלי.
אפשר לתמחר את הנכס על בסיס עסקאות עדכניות ולא על בסיס ציפיות לעתיד.
קיים באזור ביקוש פעיל לסוג הנכס, גם אם כלל השוק מתנהל באיטיות.
המוכר מוכן לתהליך שיווק מקצועי ולמשא ומתן ענייני, בלי להילחץ מכל כותרת חדשותית.
יש היגיון לשקול המתנה כאשר:
אין דחיפות, והנכס עדיין אינו מוכן לשיווק או דורש הסדרה תכנונית, משפטית או רישומית.
היצע חריג של נכסים דומים באזור יוצר כרגע תחרות חזקה, ויש סיבה קונקרטית לצפות לשינוי מקומי.
המוכר אינו יודע לאן יעבור או כיצד יממן את הנכס הבא, ולכן מכירה מיידית עלולה ליצור עבורו בעיה גדולה יותר.
אם בוחרים להמתין, כדאי שתהיה לכך סיבה ממשית ותוכנית פעולה, ולא רק תקווה שממשלה חדשה תעלה את המחירים. השוק עשוי להשתפר, אבל גם היצע הנכסים יכול לגדול, תנאי המימון יכולים להשתנות ומדיניות חדשה עלולה להתעכב.
לקנות עכשיו או לחכות לממשלה הבאה?
גם עבור קונים, הבחירות לבדן אינן סיבה לעצור. בתקופה שבה חלק מהקונים מהססים, עשויות להיווצר הזדמנויות למשא ומתן, בעיקר בנכסים שנמצאים זמן ממושך בשוק או אצל מוכרים שיש להם לוח זמנים ברור. מצד שני, “הנחה” במחיר אינה הופכת עסקה לטובה אם ההחזר החודשי גבוה מדי או אם הנכס אינו מתאים לצרכים.
אפשר לשקול רכישה עכשיו כאשר:
ההון העצמי וההכנסה מאפשרים לעמוד בעסקה גם בלי לבנות על ירידת ריבית עתידית.
קיים אישור עקרוני עדכני למשכנתא ונבדקו כמה חלופות מימון.
הנכס מתאים לטווח ארוך, מצבו המשפטי והתכנוני נבדק, והמחיר תואם עסקאות דומות.
המחיר או תנאי העסקה מפצים על חוסר הוודאות הקיים.
עדיף להמתין כאשר:
התקציב מתוח, וכל שינוי קטן בריבית או בהחזר החודשי עלול להכביד על משק הבית.
הרכישה מבוססת בעיקר על ציפייה למענק, להטבת מס או לתוכנית ממשלתית שעדיין לא אושרה.
אין ודאות לגבי מקום העבודה, אזור המגורים או הצרכים המשפחתיים בשנים הקרובות.
הקונה מרגיש לחץ “לנצל הזדמנות” אך טרם ביצע בדיקות משפטיות, תכנוניות והנדסיות.
ומה לגבי משפרי דיור?
אצל משפרי דיור, הסיכון המרכזי הוא בדרך כלל הפער בין שתי העסקאות. אם מוכרים היום וקונים רק בעוד כמה חודשים, מחיר השוק ותנאי המימון עלולים להשתנות. אם קונים לפני שמכרו, עלולים להיווצר לחץ תזרימי, צורך במימון ביניים או פשרה במחיר המכירה.
לכן, בתקופת בחירות חשוב במיוחד לבנות מראש תרחיש שמרני: מהו מחיר המכירה הריאלי, מהו התקציב לרכישה, כמה זמן אפשר להחזיק בשני נכסים, ומה קורה אם אחת העסקאות מתעכבת. עבור משפרי דיור, תיאום נכון בין המכירה לרכישה חשוב לרוב יותר מהניסיון לנחש מה תעשה הממשלה הבאה.
מה הממשלה הבאה יכולה לשנות, וכמה זמן זה ייקח?
לממשלה יש השפעה משמעותית על סביבת הנדל״ן. היא יכולה לקדם או לשנות מיסוי על משקיעים ועל עסקאות, תוכניות סיוע לרוכשי דירה, שיווק קרקעות, קצב תכנון ובנייה, התחדשות עירונית, תשתיות תחבורה ומדיניות כלפי יישובים כפריים. כל אחד מהנושאים האלה עשוי להשפיע לאורך זמן על היצע, ביקוש וכדאיות של אזורים מסוימים.
אולם בין הכרזה פוליטית לבין השפעה ממשית על עסקה קיימת יש לעיתים פער גדול. תוכנית צריכה לעבור תכנון, תקצוב, חקיקה ויישום. גם שינוי בהיצע הדירות אינו מתרחש בתוך שבועות. לכן לא כדאי לבסס עסקה על הבטחת בחירות שטרם הפכה למדיניות מפורטת ומאושרת.
גם הריבית אינה נקבעת בידי הממשלה. המדיניות הכלכלית והתקציבית יכולה להשפיע בעקיפין על האינפלציה, על הסיכון ועל תנאי השוק, אך החלטת הריבית מתקבלת בוועדה המוניטרית של בנק ישראל. מי שממתין להפחתת ריבית צריך לזכור שגם אם היא תגיע, היא עלולה להגדיל את כוח הקנייה של קונים נוספים ולהחזיר ביקושים לשוק. מימון זול יותר אינו מבטיח שמחיר הנכס יהיה נמוך יותר.
הזווית המקומית: רחובות, נס ציונה, יבנה, גדרה ומושבי השפלה
באזור השפלה ההחלטה צריכה להיות מקומית מאוד. ברחובות קיימים הבדלים בין שכונות ותיקות, בנייה חדשה, דירות סמוכות למכון ויצמן ולרכבת ובתים פרטיים בשכונות שונות. בנס ציונה היצע מצומצם יחסית עשוי ליצור דינמיקה אחרת. ביבנה ובגדרה יש משמעות גדולה לבנייה חדשה, לתשתיות ולתחרות בין פרויקטים. במושבים ובקיבוצים, לכל נכס עשויים להיות מאפיינים משפטיים, תכנוניים וזכויות שימוש שאינם דומים לדירה עירונית רגילה.
לכן נתון ארצי על עלייה או ירידה במחירים הוא רק נקודת פתיחה. כדי להבין אם נכון למכור או לקנות נכס מסוים, צריך לבדוק אילו נכסים דומים באמת הוצעו ונמכרו, כמה זמן הם שהו בשוק, מה היה הפער בין המחיר המבוקש למחיר הסגירה, וכמה קונים פעילים מחפשים כיום נכס כזה באזור.
טעויות שכדאי להימנע מהן בתקופת בחירות
לקבל החלטה לפי תחזית פוליטית. גם מי שחזה נכון את תוצאות הבחירות לא בהכרח יכול לחזות את הרכב הממשלה, התקציב, הריבית או תגובת השוק.
להסיק מנתון ארצי על הנכס הפרטי. מדד מחירים מחוזי אינו אומר מה שווה דירת ארבעה חדרים ברחוב מסוים או בית במושב מסוים.
להמתין בלי לקבוע נקודת החלטה. אם בוחרים לחכות, כדאי להגדיר עד מתי, אילו נתונים בודקים ומה צריך להשתנות כדי לצאת לשוק.
להתעלם מהמספרים האישיים. תקציב, מיסים, עלויות מימון, שיפוץ ולוח זמנים חשובים יותר מהתחושה שהשוק “יעלה” או “ירד”.
איך מקבלים החלטה נכונה בתקופה של אי-ודאות?
במקום לנסות לנבא את תוצאות הבחירות ואת תגובת השוק, אני מציע להתחיל משלוש בדיקות פשוטות:
בודקים את המצב האישי: מטרת העסקה, לוח הזמנים, התקציב והחלופות אם העסקה לא תצא לפועל.
בודקים את המיקרו שוק: עסקאות השוואה, נכסים מתחרים, זמן שיווק וביקוש אמיתי לסוג הנכס.
בונים תרחישים: מה קורה אם הריבית יורדת, נשארת ללא שינוי או עולה; ומה קורה אם המכירה או הרכישה מתעכבת בשלושה עד שישה חודשים.
החלטה טובה אינה חייבת להישען על תחזית אחת. היא צריכה להישאר סבירה גם אם המציאות תהיה מעט שונה מהציפיות. זו הדרך להפוך תקופה של חוסר ודאות לתהליך נשלט ומחושב.
לסיכום: לא לבחור בין “עכשיו” ל “אחרי הבחירות” באופן אוטומטי
תקופת בחירות מוסיפה רעש, ציפיות ואי-ודאות, אבל היא אינה מבטלת את הכללים הבסיסיים של עסקת נדל״ן טובה. מוכר צריך להבין את שווי הנכס ואת הביקוש המקומי. קונה צריך לבדוק יכולת מימון והתאמה לטווח ארוך. משפר דיור צריך לתכנן היטב את החיבור בין שתי העסקאות.
הממשלה הבאה עשויה לשנות מדיניות, אך רוב השינויים אינם מתורגמים מיד למחירי עסקאות. לכן, במקום לנסות לנחש מה יקרה אחרי 27 באוקטובר, עדיף לקבל החלטה על בסיס הנתונים הקיימים, הצרכים האישיים ותנאי השוק באזור שבו נמצא הנכס.
בעיניי, אין “זמן נכון” אחד לכל המדינה. יש זמן שמתאים לבעל נכס מסוים, לקונה מסוים ולנכס מסוים, ורק לאחר שבודקים את התמונה המלאה אפשר לדעת מה נכון לעשות.
רוצים להבין מה נכון לנכס שלכם?
אם אתם שוקלים למכור או לקנות ברחובות, נס ציונה, יבנה, גדרה, במושבי השפלה או בקיבוצי האזור, אפשר להתחיל בבדיקת מצב ממוקדת: שווי ריאלי, נכסים מתחרים, קהל היעד ולוח הזמנים הנכון עבורכם.
יניב שטרן | שטרן נדל״ן | 054-3434313
תיווך • ייעוץ • תוצאה
מקורות הנתונים
המידע בכתבה הוא כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי, מיסויי או פיננסי. לפני עסקה יש לבצע בדיקות פרטניות ולהיוועץ באנשי המקצוע המתאימים.
שטרן נדל״ן • אוגוסט 2026 •
